A
Möchte man in einem Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen an verschiedene Eigentümer veräußern, so benötigt man hierfür die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese wird durch einen öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen ausgefertigt und bescheinigt. In der Abgeschlossenheitsbescheinigung werden Wohnungen räumlich voneinander getrennt.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine formelle Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum in das Grundbuch. Bei fehlender Bescheinigung liegt ein Eintragungshindernis vor.
Der Begriff kommt aus dem Steuerrecht und gilt für:
– Unternehmen
– gewerblich tätige Personen
– Immobilien
– Privatpersonen die eine Immobilie vermieten
Bei der Anschaffung von Gütern wird davon ausgegangen, dass sich manche Güter im Laufe der Zeit abnutzen und damit an Wert verlieren. Diesen Wertverlust kann man steuerlich geltend machen.
Geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu 410 € kann man im Jahr der Anschaffung vollständig steuerlich absetzen. Liegt der Kaufpreis höher als 410 €, kann man nur über mehrere Jahre verteilt absetzen. Die Jahre über die Abschreibungsdauer werden vom Finanzamt vorgeben. Die Abschreibungsdauer richtet sich nach der Nutzungsdauer der Güter. Immobilien können in der Regel über einen Zeitraum von 40 bis 50 Jahre abgeschrieben werden.
Die Absetzung für Abnutzung gilt nur für Gebäude, nicht für den Grund und Boden, da sich dieser nicht abnutzt und nicht älter wird. Aus dem vorgenannten Grund muss man den Wert des Grundstücks herausrechnen.
Unter Annuität versteht man die Ausgaben von Zins- und Tilgungszahlungen innerhalb eines Jahres.
Der Darlehensnehmer zahlt innerhalb der vereinbarten Darlehensdauer eine jedes Jahr gleichbleibende Summe (Zins und Tilgung) an den Darlehensgeber. Durch die Reduzierung der Darlehenshöhe und der Zinszahlung, erhöht sich die Tilgungszahlung.
Eine Auflassung wird im Rahmen des Kaufvertrags von einem Notar beurkundet. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch bewirken den Eigentumsübergang.
Außenprovision ist immer vom Käufer oder Mieter zu leisten, die das Angebot eines Maklers durch Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages in Anspruch genommen haben. Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht geregelt.
B
Der Bauantrag ist schriftlich bei der zuständigen Gemeinde auf den amtlichen Bauantragsformularen zu stellen und vom Architekten (Entwurfverfasser) sowie Bauherren zu unterzeichnen.
Eine Baubeschreibung beschreibt die Qualität/Ausstattung und den Standard des Baus. Diese Unterlagen bekommt man von dem Bauträger, der das Objekt erstellt hat. Private Bauherren erhalten die Baubeschreibung von dem zuständigen Architekten.
Die Baugenehmigung wird schriftlich erteilt, wenn das Bauvorhaben alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt. Die Genehmigung hat eine Gültigkeit von vier Jahren. Eine Verlängerung der Baugenehmigung ist nach Antrag um weitere zwei Jahre möglich.
In der Bankenwelt spricht man über den Beleihungswert einer Immobilie gemäß der Beleihungswertermittlungsverordnung (BeIWertV). Hier wird der zeitraumbezogene Wert der Immobilie ermittelt, der über die gesamte Laufzeit des Darlehens realisierbar ist. Dieser Wert bestimmt die Höhe der möglichen Beleihung, also die maximale Kredithöhe, auch Beleihungsgrenze genannt.
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie laufend entstehen. Diese werden auch Bewirtschaftungs- oder auch Nebenkosten genannt. Gemäß der Betriebskostenverordnung können nachfolgende Kosten, die wiederkehrend sind, auf den Mieter umgelegt werden wie z. B. die Grundsteuer, Kosten für Entwässerung, Kosten für Heizung- und Warmwasserversorgung, Kosten für Personen- oder Lastenaufzug, Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung, usw.
Die Ermittlung des Bodenrichtwerts erfolgt durch den Gutachterausschuss. Dieser wird in € pro qm angegeben und kann bei dem vor Ort tätigen Gutachterausschuss oder auch beim Bauamt angefragt werden. Die Bodenrichtwerte werden zum Ende eines jeweiligen Kalenderjahres für die unterschiedlichen Nutzungsarten sowie Reifegrade des Bodens ermittelt und in einer Karte dargestellt.
C
Courtage ist eine Gebühr, die ein Makler für die Vermittlung von Immobilien erhält.
D
Dienstbarkeiten sind dingliche Recht an Grundstücken, die den Eigentümer des belasteten Grundstücks in seiner Benutzung beschränken und dem jeweils Berechtigten die Befugnis geben, das Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen. Das BGB unterscheidet drei Arten von Dienstbarkeiten:
– Grunddienstbarkeit (Wegerecht, Leitungsrecht)
– Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht, Wohnungsbesetzungsrecht, Benutzungsrecht)
– Nießbrauch
Die Dienstbarkeiten sind im Grundbuch, zweite Abteilung, eintragen.
Ein dingliches Recht gewährt die Herrschaft über eine Sache und ist gegenüber jedermann wirksam (Besitz, Dienstbarkeit, Eigentum, Pfandrecht).
E
Der Vermieter meldet dem Mieter Eigendarf an, wenn dieser das Wohnungseigentum selbst beziehen möchte. Die Eigenbedarfskündigung muss vom Vermieter schriftlich erfolgen, um die Wohnung selber zu nutzen oder zur Nutzung für Familienangehörige oder aber auch für Angehörige seines Haushaltes. Die Eigenbedarfskündigung muss ordentlich begründet werden. Ebenso muss bei Mietverhältnissen von Wohnraum die Kündigungsfrist nach § 573 BGB berücksichtigt werden. Diese Frist richtet sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses.
Gemäß EnEV ist die Ausfertigung eines Energieausweises festgelegt. Der Energieausweis muss bei einer Neuvermietung oder bei Verkauf vorgelegt werden. Folgende Angaben sind aus dem Energieausweis zu entnehmen:
– Bezeichnung des Gebäudes, Ort, Straße, Hausnummer, Gemarkung und Flurstücksnummer
– Ermittelte Werte für den Energiebedarf des Gebäudes
– Energetische Bewertung des Gebäudes
Ein Bauwerk, das fest mit einem Grundstück verbunden ist, gilt als dessen wesentlicher Bestandteil. Das Bauwerk lässt sich nicht ohne das Grundstück veräußern und das Grundstück lässt sich nicht ohne das Bauwerk veräußern. Das Erbbauchrecht durchbricht die vorgenannten Grundsätze des BGB und gibt die Möglichkeit das Bauwerk und Grundstück rechtlich auf eine sehr lange Zeit zu trennen. Es ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Ein Bauwerk ist somit nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sondern des Erbbaurechts. Eigentümer des Grundstücks (Erbbaurechtgeber) und Eigentümer des Bauwerks (Erbbauberechtigter) können verschiedene Personen sein. Der Erbbaurechtsgeber erhält vom Erbbauberechtigten einen Erbbauzins.
Der Ertragswert ist einer von drei Standardverfahren der Wertermittlung von Immobilien. Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert der baulichen Anlagen auf der Basis des Ertrags getrennt vom Bodenwert. Dieses Wertermittlungsverfahren wird vor allem bei Renditeobjekten angewandt, wie
z. B. Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren), Mietwohnungsgrundstücke (Mehrfamilienhäuser) sowie gemischt-genutzte Grundstücke (Wohn- und Geschäftshaus). Wichtigste Faktoren bei der Berechnung sind der Liegenschaftszins, der Jahresrohertrag sowie die Bewirtschaftungskosten.
F
Mit der Finanzierung sorgt der Käufer für die notwendigen Finanzmittel, um beim Kauf einer Immobilie alle Zahlungsverpflichtungen erfüllen zu können. In den wenigsten Fällen können alle Kosten beim Kauf einer Immobilie mit dem Eigenkapital gedeckt werden. Für nachfolgende Segmente werden Finanzierungen angefragt.
– Wohnbauten (z. B. Eigennutzer, Kapitalanleger)
– Gewerbebauten und Sonderimmobilien (z. B. Kapitalanleger)
– Immobilienprojekten (z. B. Bauträger)
Kreditgeber sind Sparkassen und Genossenschaftsbanken, Großbanken, Versicherungen sowie Bausparkassen. Auch die KfW bietet für Eigennutzer sowie Kapitalanleger verschiedene Förderprogramme an. Diese werden allerdings eher von Eigennutzern in Anspruch genommen.
Das Flurstück (Parzelle) ist die kleinste vermessungstechnische Einheit der Katasterführung. Jedes abgeschlossene Grundstück ist ein Flurstück. Im Grundbuch ist das Flurstück im Bestandsverzeichnis eingetragen. Hier werden das Grundstück, die Grundstücksnummer, die Gemarkung, die Nutzungsart sowie die Größe aufgeführt. Es hilft dabei ein Grundstück eindeutig zu identifizieren, damit keine Verwechslungen auftreten. Ein Grundstück kann auch mehrere Flurstücke umfassen.
G
Ein Gebäude ist ein Bauwerk, großer Bau, Haus.
Gemarkung bedeutete früher Grenze. Heute werden Gemeindebezirke als Gemarkung bezeichnet.
Gemeinschaftseigentum ist gemäß § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Darunter fallen zum Beispiel Dach, Fassade/Außenwände, Fundament, tragende Wände oder Anlagen wie Heizungskeller, Haustechnik und Versorgungsleitungen.
Das Gewerberaumietrecht ist im Vergleich zum Wohnraummietrecht nicht von Mieterschutzklauseln (BGB) geprägt. Hier ist dem Vermieter sowie auch Mieter eine sehr hohe freie Vertragsgestaltung gegeben. Wichtig ist dabei, dass der Vertrag auch alle wichtigen Vereinbarungen enthält. Was in dem Vertrag vergessen wurde zu vereinbaren, geht vollständig zu deren Lasten. Allerdings können solche Fehler durch einen Nachtrag korrigiert werden, vorausgesetzt, dass der andere Vertragspartner damit einverstanden ist.
Das Grundbuch wird vom Amt geführt und beinhaltet sämtliche Bestands-, Eigentums- und Belastungsverhältnisse an Grund und Boden.
Abteilung I
Hier sind die Informationen über den Eigentümer oder Erbbauberechtigten des Grundstücks sowie Hinweis zu den rechtlichen Eigentumsverhältnissen eingetragen. Ebenso können auch Vermerke über eine für Eigentumswechsel notwendige Auflassung oder Versteigerungsvermerke eingetragen sein.
Abteilung II
Hier sind alle Lasten und Beschränkungen wie z. B. Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte und Erbbaurechte eingetragen. Ebenso finden Sie dort für den Käufer wichtige Eintragung einer Auflassungsvormerkung.
Abteilung III
Hier sind die Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Entscheidend ist dabei die Reihenfolge der Eintragung. Diese regelt die Verteilung des Erlöses bei Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie an die Gläubiger.
Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer. Sie gehört zu der Gruppe der Anschaffungsnebenkosten beim Immobilienerwerb. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 3,5 % bis 6,5 %. Der Käufer eines Grundstücks darf erst als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wenn eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamtes vorliegt. Das bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet wurde.
Bei Erbschaft oder Schenkung auf den neuen Eigentümer ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen, da die vorgenannten Fälle unter dem Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht fallen. Gemäß
§ 3 Abs. 5 GrEStG fällt ebenso bei Vermögensauseinandersetzungen nach Scheidung keine Grunderwerbsteuer an. Nach § 3 Abs. 4 GrEStG fällt beim Erwerb unter Verwandten gerader Linie und deren Ehegatten ebenfalls keine Grunderwerbsteuer an. Anders aber bei Grundstückserwerb unter Geschwistern.
Ein Grundriss ist ein Bauplan, der sich auf die Darstellung eines Geschosses aus der Vogelperspektive bezieht. Hier sind die tragenden und nicht tragenden Innen- und Außenwände, Stützen sowie die Lage der Fenster- und Türöffnungen eingezeichnet. Auch kann der Grundrissplan auf die Größe und Lage der Räume verweisen. Neben dem Grundrissplänen gehören weitere Zeichnungen wie Schnitte (mit Treppenhaus), Lageskizzen sowie Ansichten zu den Bauplänen. In der Regel sind Grundrisse im Maßstab 1:100 angefertigt.
Liegt bei älteren Gebäuden der Grundrissplan oder der Bauplan nicht mehr vor, so kann dieser beim Bauordnungsamt anfragt werden.
Die Grundschuld ist eine Absicherung für die Bank, die sie sich in das Grundbuch unter Abteilung III eintragen lässt, um das Darlehen für die Immobilie sicherzustellen. Sollte der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, so ist der Darlehensgeber (Bank) durch die Grundschuld berechtigt, die Immobilie zu versteigern. Durch die Eintragung der Grundschuld wird aber auch verhindert, dass der Darlehensnehmer die Immobilie veräußert, ohne dass der Darlehensgeber (Bank) sein Darlehen zurückerhält.
Beim Gutachten ermittelt ein Gutachter/Sachverständiger den Wert der Immobilie nach einem der drei Standardverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren) der Wertermittlung. In der Regel wird ein Gutachten bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Enteignung, Ehe- und Familienangelegenheiten oder auch der Zwangsversteigerung erstellt. In der Regel kostet ein Gutachten mehr als tausend Euro.
H
Ein Kaufvertrag oder aber auch ein Mietvertrag kann ein Hauptvertrag sein. Besteht zwischen dem Auftraggeber und dem Makler ein wirksamer Maklervertrag, so hat der Makler durch den erfolgreichen Abschluss des vermittelten Hauptvertrages Provisionsanspruch.
Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu tragen. Das Hausgeld, das auch Wohngeld genannt wird, ist durch den Wohnungseigentümer monatlich an den Verwalter zu entrichten. Dieser Betrag enthält umlagefähige Kosten (Kosten die auf den Mieter umgelegt werden können) sowie nicht umlagefähige Kosten (Kosten die der Eigentümer selbst tragen muss). Nicht umlagefähige Kosten sind in der Regel Kosten für die Verwaltung, Reparaturen sowie Instandhaltungsrücklagen.
Unter Hypothek versteht man im rechtlichen Sinne ein Grundpfandrecht. Dieses dient zur Sicherung eines Darlehens für eine Immobilie. Diese Sicherung wird ins Grundbuch eintragen. Zwischenzeitlich ist die Hypothek durch die Grundschuld überwiegend ersetzt worden, da sie ähnlich ist. In der Handhabung ist die Grundschuld einfacher, da sie zum Beispiel nicht gelöscht werden muss, wenn das Darlehen zurückbezahlt wurde.
I
Eine Immobilie ist ein unbewegliches Sachgut. Sie kann aus zwei Bestandteilen bestehen und zwar dem Grundstück und dem Bauwerk. Da eine Immobilie als langfristige und wertbeständige Geldanlage gilt, dient sie der Bank als Kreditsicherheit. Immobilien werden nach nachfolgenden Nutzungsarten unterschieden.
– Wohnimmobilien
– Gewerbeimmobilien
– Industrieimmobilien
– Sonderimmobilien
Es gibt unterschiedliche Gründe für eine Immobilienbewertung. Wird eine Immobilie veräußert, so führt der Immobilienmakler eine Marktwertermittlung durch. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie zum Beispiel Enteignung, Ehe- und Familienangelegenheiten oder auch der Zwangsversteigerung wird ein kostenpflichtiges Gutachten durch einen Gutachter/Sachverständiger erstellt. Dies kann in der Regel mehr als tausend Euro kosten.
Gemäß § 557b BGB kann zwischen beiden Vertragsparteien eine Indexmiete vereinbart werden. Die Miete wird durch den vom Statischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt. Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Erhöhung bzw. die Änderung der Miete muss durch den Vermieter schriftlich erfolgen. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
Eine Innenprovision wird vom Verkäufer bezahlt, der den Makler beauftrag. Diese wird nach außen hin nicht ausgewiesen, sondern ist ein Teil der Preiskalkulation. Es kann aber auch durchaus auch ausgehandelt worden sein, dass der Makler für seine Dienstleistung eine Innenprovision (Verkäufer/Vermieter) sowie eine Außenprovision (Käufer/Mieter) verlangen kann.
Instandhaltungsrücklagen werden von Wohnungseigentümern gebildet, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Instandhaltungskosten können sowohl für die laufende Unterhaltung als auch für die die Erneuerung einzelner baulicher Teile aufgewendet werden. Es dient zum Schutz der Eigentümer vor unvorhersehbaren Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Für Garagen und Stellplätze werden separat Kosten angesetzt. Bei Gewerbeimmobilien können Instandhaltungskosten mietvertraglich geregelt werden.
K
Gemäß § 558, Abs. 1) BGB, kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden nicht berücksichtigt.
Abs. 2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhung nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist, Wohnraum bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Abs. 3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnungen für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4 ,5 oder 6 BGB durchgeführt, so kann er die jährliche Miete, unter Beachtung der oben genannten Kappungsgrenze, um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Beim Erwerb einer Immobilie fallen die Kaufnebenkosten an. Zu den Kaufnebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notargebühren für den Ankauf und die Abwicklung, Notargebühren für die Grundschuldbestellung sowie die Eintragungskosten bei Behörden. Ebenso kann eine Maklercourtage anfallen.
Die zulässige Kaution beträgt drei Nettokaltmieten. Hier ist der Mieter berechtigt die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Zu Beginn des Mietverhältnisses ist die erste Rate fällig, die zwei weiteren Raten sind jeweils mit den zwei darauffolgenden Monatsmieten fällig. Sollte sich die Miete während der Mietlaufzeit erhöhen, so können beide Vertragsparteien vereinbaren, dass die Kaution entsprechend aufgestockt wird.
Hier kann auch der Vermieter vor Vertragsbeginn dem Mieter ein Kautionskonto, auf welches die Kaution eingezahlt werden soll, mitteilen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Barkaution von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Dadurch soll der Mieter für den Fall geschützt werden, falls der Vermieter insolvent wird. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit im Falle von Beschädigungen des Mietgegenstandes oder von Mietausfällen.
Bei einer Kündigung des Mietvertrages, gelten grundsätzlich die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen. Sollten hier keine Kündigungsfristen vereinbart worden sein, so muss man sich nach dem § 573c, Abs. 1, BGB richten, welches nachfolgendes regelt. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
Abs. 2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
Abs. 3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2, BGB ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
Abs. 4) Eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
L
Die Liegenschaftskarten werden auch Flurkarten genannt und erhalten nachfolgende Informationen.
– Flurstücksgrenzen und Grenzeinrichtungen
– Straßennamen und topografische Informationen
– Politische Grenzen
– Zeichnerische Darstellung der Flurstücke mit den Flurstücksnummern
– Zeichnerische Darstellung der Gebäude, Verkehrswege und Gewässer
Weiter ist die Liegenschaftskarte auch die amtliche Grundlage für den Grundstücksverkehr, die Beleihung von Grundstücken und die Kreditgewährung von Bauvorhaben.
Gemäß § 11 WertV, Abs. 1, ist der Liegenschaftszinssatz der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.
Abs. 2 Der Liegenschaftszinssatz ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens (§§ 15 bis 20 WertV) zu ermitteln.
Im Liegenschaftszins schlagen alle wichtigen Markteinflüsse nieder, insbesondere Eigenkapitalrendite, Fremdmittelverzinsung und zukünftige Werte- und Ertragsänderungen.
Sobald ein Kredit vollständig abbezahlt ist, wird eine Löschungsbewilligung von der Bank ausgestellt, die den Notar befugt die Löschung der Grundschuld im Grundbuch zu veranlassen.
M
Makler ist eine Person, die Häuser, Grundstücke, Wohnungen, Gewerbeimmobilien usw. zum Verkauf oder Vermietung vermittelt.
Bevor die Provisionszahlung oder Maklercourtage des Maklers für seine Dienstleistung fällig wird, muss ein Maklervertrag geschlossen werden. Hier sind drei verschiedene Arten von Maklerverträgen möglich.
– Einfacher Maklervertrag
Hier muss der Makler nicht tätig werden und die Provision wird, wie üblich, nur im Erfolgsfalle fällig. In der Regel können mehrere Makler gleichzeitig mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt werden.
– Alleinauftrag
Hier hat der Makler die Pflicht tätig zu werden. Dies bedeutet, dass der Makler aktiv am Markt die Immobilie anbieten und sich um die Vermarktung intensiv kümmern muss. Der Auftraggeber darf in diesem Fall keine weiteren Makler beauftragen. Sollte der Auftraggeber selbst erfolgreich bei der Vermarktung sein, so hat der Makler hier keinen Anspruch auf Provision.
– Qualifizierter Alleinauftrag
Hier steht die Leistungspflicht des Maklers im Vordergrund, der für den Auftraggeber alle Verhandlungen von der Kundenakquise bis zur notariellen Beurkundung bzw. Abschluss des Mietervertrages leitet und im Sinne des Auftragsgebers ausführt. Der Makler muss also sofort und mit zweckmäßigen Mitteln tätig werden. Der Auftraggeber muss die Interessenten an den beauftragten Makler verweisen, die sich direkt an ihn wenden müssen. Verstößt der Auftraggeber dagegen, so macht er sich gegenüber dem beauftragten Makler schadensersatzpflichtig.
Die Laufzeit beträgt in der Regel sechs Monate, kann aber abhängig von der zu erwartenden Dauer der Vermarktung, auch länger vereinbart werden.
Die Makler- und Bauträgervorordnung ist eine Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter.
Der Marktwert wird auch Verkehrswert genannt und ist eine Preisprognose, basierend auf dem aktuellen Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Dieser bezeichnet den Wert einer Immobilie, der bei einem freien Verkauf erzielbar ist. Hier muss berücksichtigt werden, dass die Preisunterschiede von gleichen Immobilien in Großstädten im Vergleich zu ländlichen Regionen sehr enorm sein können.
Aufgrund der enorm steigenden Mieten in den letzten Jahren trat zum 01.06.2015 eine entsprechende Regelung, die sogenannte Mietpreisbremse, in Kraft.
Nach BGB kann die Miethöhe nicht frei festgelegt und erhöht werden. Gemäß § 558, Abs. 3 BGB, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % erhöht werden. Hier wurde im selben Paragraphen den Bundesländern das Recht eingeräumt, in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung die Kappungsgrenze auf 15 % innerhalb von drei Jahren abzusenken. 13 Bundesländer haben davon Gebrauch gemacht.
Der Mietspiegel dient als Orientierungshilfe zur Mietpreisfestsetzung. Dieser hat zwei Funktionen, die Begründungsfunktion bei Mieterhöhungsverlangen sowie die Beweisfunktion im Prozess auf Zustimmung der Mieterhöhung. Die Informationen aus dem Mietspiegel dienen sowohl einzelnen Vermietern als auch Mietern, deren Interessenverbänden, Wohnungsunternehmen, Maklern, der städtischen Verwaltung sowie Gerichten und Sachverständigen.
Der Mietspiegel ist eine Auflistung von den aktuellen Mieten, pro Stadtteil, je nach Lage und Ausstattung. In der Regel steht in dem Mietspiegel kein bestimmter Wert, sondern eine Mietwertspanne. Welchen Mietwert der Vermieter innerhalb der Mietwertspanne nimmt, muss nicht begründet werden.
In Augsburg wurde der Mietspiegel im Herbst 2019 nach einem Zeitraum von 2 Jahren mit dem deutschen Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Nach Anerkennung durch den Augsburger Stadtrat am 30.11.2017 gilt der Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Gemäß
§ 558 Abs. 3 BGB geht man davon aus, dass im qualifizierten Mietspiegel die Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Gemäß § 1008 BGB können Miteigentümer durch Vertrag jedem Miteigentümer das Sonder- bzw. Teileigentum einräumen. Hierdurch werden einzelnen Miteigentumsanteile beschränkt.
Die Teilung der Miteigentumsanteile erfolgt nach § 8 WEG. Hier kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.
Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Zu der Teilungserklärung wird die Gemeinschaftsordnung mit beglaubigt.
In der Teilungserklärung wird die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile an einer Wohnung sowie einem Stellplatz festgelegt. Die Aufteilung der Miteigentumsanteile erfolgt in der Regel in 1000-tel.
Die Aufteilung der Miteigentumsanteile hat Auswirkung auf das Stimmrecht sowie auf die Verteilung der Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums.
Damit eine Wohnungseigentümergemeinschaft reibungslos funktioniert, wird bei der Teilung zwischen dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden.
– Das Sondereigentum ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum. Dies bedeutet, dass der Eigentümer das Alleineigentum an der Wohnung oder sonstigen Räumen hat und dieses frei verkaufen bzw. veräußern kann.
– Das Gemeinschaftseigentum ist das Miteigentum nach Bruchteilen gemäß der §§ 1008 – 1011 BGB. Hier liegt keine reale Teilung der Sache vor, sondern eine ideelle Teilung des sich auf die ganze Sache beziehenden Eigentumsrechts. Hierzu gehören das Grundstück, Teile des Gebäudes, alle Anlagen und Einrichtungen und Räume, die nicht zum Sondereigentum erklärt wurden bzw. Eigentum Dritter sind.
N
Nebenkosten werden auch Betriebskosten genannt und können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Diese sind zum Beispiel die Grundsteuer, Kosten für Entwässerung, Kosten für Heizung- und Warmwasserversorgung, Kosten für Personen- oder Lastenaufzug, Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung, usw. Näheres finden Sie unter der BetrKV.
Nach § 1030 BGB gewährt der Nießbrauch seinem Inhaber grundsätzlich die gesamten Nutzungen des Gegenstandes wie z. B. eines Grundstücks.
Der Nießbrauch ist eine persönliche Dienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird. Das Nießbrauchrecht ist nicht verkäuflich oder vererblich. Es erlischt also mit dem Tod des Berechtigten.
Nach § 1059 BGB kann der Nießbraucher die Sache einem anderen überlassen.
Weitere Regelungen zu den Rechten und Pflichten des Eigentümers und des Nießbrauchers finden Sie in den im BGB unter den §§ 1036 ff.
Ein Notar ist ein Jurist, der Verträge bzw. Urkunden beglaubigt und Rechtsgeschäfte vornimmt. Immobilienkäufe bzw. -verkäufe dürfen nur über einen Notar abwickelt werden.
In der Regel fallen Notargebühren für die Erstellung des Kaufvertrags, für die Beurkundung sowie für die Abwicklung des Kaufvertrags im Grundbuch an. Diese Gebühren gehören zu den Kaufnebenkosten.
O
Ein Objekt ist ein umgangssprachlicher Begriff für eine Immobilie.
Nach erfolgter Besichtigung eines Objekts/Immobilie sowie der Aufnahme der Objektdaten, wird eine Objektanalyse durch den Makler durchgeführt. Die Objektanalyse dient der Zielgruppenfindung, der Bewertung des Objektes und ist auch Grundlage für das Werbekonzept (Präsentation im Internet, Inserat und Exposé).
Der Immobilienmakler muss nicht nur die zivilrechtlichen Vorschriften des BGBs beachten, sondern muss im Bereich des öffentlichen Rechts die geltenden Vorschriften der Gewerbeordnung sowie der Makler-Bauträger-Verordnung (MaBV) beachten.
Unter der ordentlichen Kündigung versteht man die Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.
Unter der ordnungsmäßigen Verwaltung versteht man eine Verwaltung, die dem Gesetz, den Vereinbarungen und den Beschlüssen entspricht.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im § 558, Abs. 2 BGB geregelt. Demnach wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder von Erhöhung nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
P
Die Pacht ist die Möglichkeit, Früchte aus dem Vertragsgegenstand zu ziehen. Klassische Beispiele für Pacht sind land- oder forstwirtschaftliche Flächen sowie Gaststätten. Vertragsgegenstand bei Gaststätten ist zusätzlich zu der reinen Fläche auch Teile des Inventars wie z. B. die Küchenausstattung, die Schankanlage sowie die Möbel. Mithilfe des Inventars werden die sogenannten Früchte gezogen.
Das private Nachbarschaftsrecht ist in den §§ 904 – 919 BGB zu finden. Nachfolgende Bereiche sind davon betroffen.
– Duldungspflicht bei Einwirkungen im Falle eines Notstandes
– Zuführung unwägbarer Stoffe wie z. B. Gas, Gerüche, Lärm, usw.
– Gefahr durch drohende Anlagen
– Drohender Gebäudeeinsturz
– Gefährliche Vertiefung eines Grundstücks
– Überhang von Zweigen oder das Eindringen von Wurzeln eines Baumes oder eines Strauches
– Überfall – dies bedeutet, dass Früchte, die auf ein Nachbargrundstück hinüberfallen, gelten als Früchte dieses Grundstücks
– Überbau, Duldungspflicht
– Notweg
– Grenzabmarkung
Eine Provision kann zwischen beiden Vertragsparteien frei vereinbart werden. Hierzu gibt es keine Verordnungen oder Richtlinien an die sich die Vertragsparteien halten müssen. Die Einnahme der Provision ist für den Makler die einzige Einnahmequelle. Erst nach erfolgreichem Abschluss des vermittelten Hauptvertrages (Mietvertrag/Kaufvertrag) hat der Makler Provisionsanspruch. Zur Reduzierung des Einnahmerisikos kann der Makler auch Vereinbarungen über einen Aufwendungsersatz vereinbaren.
Q
Hier steht die Leistungspflicht des Maklers im Vordergrund, der für den Auftraggeber alle Verhandlungen von der Kundenakquise bis zur notariellen Beurkundung bzw. Abschluss des Mietervertrages leitet und im Sinne des Auftragsgebers ausführt. Der Makler muss also sofort und mit zweckmäßigen Mitteln tätig werden. Der Auftraggeber muss die Interessenten an den beauftragten Makler verweisen, die sich direkt an ihn wenden müssen. Verstößt der Auftraggeber dagegen, so macht er sich gegenüber dem beauftragten Makler schadensersatzpflichtig.
Die Laufzeit beträgt in der Regel sechs Monate, kann aber abhängig von der zu erwartenden Dauer der Vermarktung, auch länger vereinbart werden.
R
Gemäß § 879 BGB, wenn das Rangverhältnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, bestimmt sich, wenn die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragungen. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang; Rechte, die unter Angabe desselben Tages eingetragen sind, haben gleichen Rang.
Die Eintragung ist für das Rangverhältnis auch dann maßgebend, wenn die nach § 873 BGB zum Erwerb des Rechts erforderliche Einigung erst nach der Eintragung zustande gekommen ist.
Eine abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses bedarf der Eintragung in das Grundbuch.
Dies bedeutet, dass im Falle einer Zwangsversteigerung das Recht im höheren Rang vor dem Recht im niedrigeren Rang voll befriedigt werden muss.
Gemäß § 1105 BGB kann ein Grundstück belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (Reallast). Als Inhalt der Reallast kann auch vereinbart werden, dass die zu entrichtenden Leistungen sich ohne weiteres an veränderte Verhältnisse anpassen, wenn anhand der in der Vereinbarung festgelegten Voraussetzungen Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmt werden können.
Die Reallast kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.
Wiederkehrende Leistungen können z. B. sein:
Lieferung von Lebensmitteln, Stromlieferung, Wasserlieferung oder auch Zahlung einer Liebrente
Als wiederkehrende Leistungen ist auch die Erhaltung eines bestimmten Zustandes des belasteten Grundstücks gemeint wie z. B. die Verpflichtung zur Instandhaltung von Bauwerken, Brücken, Wegen und Zäunen.
Die Rendite bezeichnet das prozentuale Verhältnis des Gewinns zu dem eingesetzten Kapital. Diese wird gewöhnlich in Prozent p.a. (jährlich) angegeben.
Die Formel lautet hier:
jährlicher Ertrag |
eingesetztes Kapital x 100 |
Eine Reservierungsvereinbarung bringt nicht nur Vorteile, sondern auch Nachteile mit sich. Deshalb sollen Reservierungsvereinbarungen nur individualvertraglich vereinbart werden. Ebenso muss der Eigentümer dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung ausdrücklich zustimmen und ein qualifizierter Alleinauftrag muss zugrunde liegen. Weiter darf die Höhe der Gebühr nicht die Grenze von 5 bis 10 % der vereinbarten Maklercourtage überschreiten.
S
Gemäß § 21 ImmoWertV wird im Sachwertverfahren der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§16 ImmoWertV) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§14 Absatz 2 Nummer 1 ImmoWertV) zu berücksichtigen.
Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten (§ 22 ImmoWerfV) unter Berücksichtigung der Alterswertminderung (§23) zu ermitteln.
Der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Bodenwert miterfasst werden, nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten ermittelt. Die §§ 22 und 23 ImmoWertV sind entsprechend anzuwenden.
Auf dem Markt für die Immobilienbewertung gibt es unterschiedliche Personen, Gruppierungen sowie Institutionen, die die Immobilienbewertung durchführen. Diese nennen sich Sachverständige, Gutachter oder Immobilienbewerter.
Eine Verkehrswertermittlung wird in der Regel durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchgeführt. Diesen kann man durch den Gutachterausschuss, die IHK, Handwerkskammer oder auch die Landwirtschaftskammer bestellen.
Zertifizierte Immobiliensachverständige sind Sachverständige, deren Zertifizierung durch eine von der TGA anerkannte Zertifizierungsstelle erfolgt. Diese Qualifikation entsprich die höchsten Anforderungen und beruht auf der Euronorm DIN EN 45013 bzw. internationalen Norm
DIN EN SIO/IEC 17024 und ist somit auch international anerkannt.
Zertifizierte Sachverständige erhalten ihr Zertifikat bis auf 5 Jahre. Danach muss der zertifizierte Sachverständige erneut geprüft werden. Hohes Ausbildungsniveau bzw. hoher Wissenstand, permanente Weiterbildung sowie professionelle Anwendung der Wertermittlungsmethoden gehören zu den geforderten Qualitätskriterien. Die Überwachung ihrer Tätigkeit wird durch Arbeitsproben und mehrere Kontrollen durchführt.
Das Sondereigentum ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum. Dies bedeutet, dass der Eigentümer das Alleineigentum an der Wohnung oder sonstigen Räumen hat und dieses frei verkaufen bzw. veräußern kann.
Durch das Sondernutzungsrecht erhält ein Eigentümer einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen wie z. B. alleinige Nutzung an einer Gartenfläche oder aber auch die alleinige Nutzung eines Dachbodenanteils. Dieses wird auf dem Gemeinschaftseigentum gebildet und darf nur vom Eigentümer des zugehörigen Sonder- oder Teileigentums genutzt werden und nicht von einem Dritten.
Sondernutzungsrechte sind rechtlich mit einem Sonder- oder Teileigentum verbunden und können nur übertragen werden, wenn der neue Eigentümer auch ein Sonder- oder Teileigentum besitzt.
Gemäß dem Einkommensteuergesetzt (EStG) sind private Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken/Immobilien der Einkommenssteuer unterworfen. Die sogenannte Spekulationssteuer wird auf den Wertgewinn erhoben, d. h. der Verkaufspreis der Immobilie abzüglich der Anschaffungskosten (Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Abschreibung) sowie der Veräußerungskosten (Schönheitsreparaturen). Entscheidend hier ist nicht nur der ermittelte Wertgewinn, sondern auch der persönliche Steuersatz. Gemäß § 23 EStG kommt es nur zur Besteuerung, wenn bei der Veräußerung der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.
Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien veräußert, so greifen zusätzlich die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels.
Gemäß § 557a BGB kann die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden, in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen.
Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
Die §§ 556d bis 556g BGB sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d BGB Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
T
Die Teilungserklärung liegt vor, wenn ein Alleineigentümer sein Grundstück mit seinem darauf bestehenden Objekt durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile aufteilt. Dies muss notariell beglaubigt werden. Eine Teilung muss vorliegen, wenn in einem Objekt mehr als eine Wohnung/Einheit einzeln an verschiedene Erwerber veräußert werden sollen. In der Teilungserklärung wird die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile an einer Wohnung/Einheit sowie einem Stellplatz festgelegt. Die Aufteilung der Miteigentumsanteile erfolgt in der Regel in 1000-tel. Die Teilung wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Zu der Teilungserklärung wird die Gemeinschaftsordnung mit beglaubigt.
U
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt. Gemäß des Grunderwerbsteuergesetzes darf das Grundbuchamt den neuen Eigentümer erst eintragen, wenn im Hinblick auf die Eintragung keine steuerlichen Bedenken gegen den neuen Eigentümer bestehen. Deshalb ist das Grundbuch erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung berechtigt den neuen Eigentümer einzutragen.
V
Gemäß § 183 BewG sind bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise.
Anstelle von Priesen für Vergleichsgrundstücke können von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelte und mitgeteilte Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Bei Verwendung von Vergleichsfaktoren, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert nach § 179 gesondert zu berücksichtigen.
Besonderheiten insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden im Vergleichswertverfahren nach den Absätzen 1 und 2 nicht berücksichtigt.
Das Vergleichswertverfahren wird überwiegend für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser verwendet.
Gemäß dem § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Gemäß § 490 BGB kann der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch einen Grund- oder Schiffpfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 BGB vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht, der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung.
Gemäß § 577 BGB werden vermietete Wohnräume an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
– Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
– Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegen über dem Verkäufer.
– Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 BGB eintreten.
– Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
W
Nachfolgende Unterlagen werden zu der Erstellung einer Wertermittlung benötigt.
– Amtlicher Lageplan
– Architektenpläne
– Auszugs aus dem Liegenschaftsbuch
– Baulastenverzeichnis
– Bescheinigung Erschließungskosten
– Farbfotos
– Grundbuchauszug
– Liegenschaftskarte
– Miet- und Pachtverträge
– Teilungsplan bei Eigentumswohnungen
– Vorhandener Bauvertrag
– Wohnflächen- und Rauminhaltsberechnungen
Nach der Rechtsprechung des BGHs wird auch die Wohnfläche im frei finanzierten Wohnungsbau nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) berechnet. Grundsätzlich dient die Wohnflächenverordnung zur Ermittlung der Wohnfläche für Wohnraum, die dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegt. Gemäß
§ 2 WoFIV umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnflächen eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung der Bewohner bestimmt sind.
Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räume sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.
Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen nachfolgender folgender Räume, wie Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
Weitere Informationen zur Wohnflächenermittlung sind in der Wohnflächenverordnung (WoFIV) zu entnehmen.
Gemäß § 1 WoGG dient das Wohngeld der wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens. Das Wohngeld wird als Zuschuss zur Miete (Mietzuschuss) oder zur Belastung (Lastenzuschuss) für den selbst genutzten Wohnraum geleistet.
Die Höhe der Leistung richtet sich nach
– der Höhe des Familieneinkommens
– der Zahl der Familienmitglieder und
– der Höhe der zuschussfähigen Miete bzw. der Belastung bei einem Eigentümer
Im dem Wohnraumfördergesetz hat sich der Gesetzesgeber nicht festgelegt, sondern überlässt alle Förderungsmöglichkeiten den Ländern, die Maßnahmen zu ergreifen, die zum entsprechenden Zeitpunkt der der jeweiligen Region sinnvoll sind.
Im Allgemeinen handelt es sich bei Wohnraummietverträgen um Mietverträge, die nach dem geltenden Mietrecht des BGBs und den speziellen Anforderungen nach dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) zugeschnitten sind.
Nachfolgende Inhalte sind im Wohnraummietvertrag zu finden:
– Vertragsparteien
– Mietsache
– Mietdauer
– Höhe der Miete sowie der Betriebskostenvorauszahlungen
– Zeitpunkt der Mietzahlung, Bankverbindung sowie Art der Mietzahlung (Überweisung, Dauerauftrag, Einzugsermächtigung)
– Untervermietung
– Mietsicherheit/Kaution
– Pflichten des Vermieters (Gebrauchsüberlassungspflicht, Instandhaltungs- und Instandsetzungsplicht, Verkehrssicherungspflicht, Nebenpflichten)
– Pflichten des Mieters (Obhuts- und Anzeigenpflicht, Duldungspflicht)
Von Jahr zu Jahr steigt der Erwerb von Eigenheim in Deutschland. Im Jahre 2019 liegt die sog. Wohnungseigentumsquote bei Selbstnutzung bundesweit bei 45 Prozent. Vergleicht man die Wohnungseigentumsquote in Deutschland mit den meisten anderen europäischen Ländern, so ist diese Quote allerdings sehr gering. Deshalb gilt Deutschland traditionell als Mieterland. Diese Quote ist aber nicht flächendeckend. Dementsprechend sind im Saarland 64 Prozent der Bürger Wohneigentümer und in Berlin lediglich 20 Prozent.
Hat ein Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise geteilt, so wird der Miteigentumsanteil grundsätzlich in ein besonderes Grundbuchblatt, das sogenannte Wohnungsgrundbuch, auch Teileigentumsgrundbuch genannt, angelegt.
Z
Der Zinsfestschreibungszeitraum wird mit dem Darlehensgeber vereinbart, um die Zinssätze für eine vorher bestimmte Laufzeit festzuschreiben. Dies dient als Sicherheit, um überraschende Zinserhöhungen auszuschließen. Der Darlehensgeber muss sich bei dem vereinbarten Zinssatz an den vereinbarten Zeitraum richten. Grundsätzlich werden Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von 5, 10 bzw. 15 Jahren angeboten. Ein Darlehen mit einem längeren Zinsfestschreibungszeitraum ist in der Regel teurer als ein Darlehen mit einem kürzeren Zinsbindungszeitraum.
Der Staat fördert den Wohnungsbau durch diverse Zuschüsse wie z. B. Baukostenzuschuss, Aufwendungszuschuss und Zinszuschuss. Der Zuschuss muss nicht an den Staat zurückgezahlt werden.
Sollte der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, so ist der Darlehensgeber (Bank) durch die Grundschuld berechtigt, die Immobilie zu versteigern. Bei einer Zwangsversteigerung sollen die Ansprüche des Gläubigers (Darlehensgeber) aus dem Versteigerungserlös befriedigt werden.
Eine Zwischenfinanzierung ist als Überbrückung hilfreich, wenn das Eigenkapital nicht sofort verfügbar ist. Dies ist davon abhängig, ob die endgültige Finanzierung gesichert ist. Die Zwischenfinanzierung kann bis zur Auszahlung des langfristigen Darlehens höchstens auf zwei Jahre abgeschlossen werden.
Alle Angaben ohne Gewähr (Stand:6/März/2020)
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